5月15日青岛一场新闻发布会，把“原拆原建”推上了房产热议榜——明确三类老旧住房纳入试点，还给出了完整的申请流程、资金支持和公积金红利。这可不是青岛独一份，从哈尔滨到广州，从杭州到北京，全国十几个城市已陆续落地相关政策，2026年这轮原拆原建的风潮，是真的来了。
很多人把原拆原建和传统拆迁混为一谈，其实二者天差地别。今天就用大白话讲透这件事：什么是原拆原建、国家为啥力推、青岛新政有啥硬核亮点、全国试点城市各有啥特色，还有最关键的——哪些房子能申请、具体怎么办理，每一点都贴合政策和实际，帮手握老房的你抓准这次红利。
一、先厘清：原拆原建，不是拆迁，也不是普通旧改
一提“拆”，不少人就想到开发商征地、搬离原址，但原拆原建的核心是“原址重建、业主不变、品质升级”，和传统拆迁、普通老旧小区改造完全不同。
简单说，就是在老房子的原有地块上，把“老破危”拆了重新建，土地性质、房屋产权人不变，不用搬去陌生区域，最终住上的是带电梯、有独立厨卫、配套完善的新房。
和普通旧改的“修修补补”比，它是彻底的房屋焕新；和传统拆迁的“异地安置”比，它守住了大家熟悉的社区和生活圈。
广州花都区集群街2号就是典型案例，这栋D级危房2024年实施原拆原建，9个月后交房，业主没搬远，户型从厨卫共用变成独立套间，还加装了电梯，产权证不变，房子直接“年轻”30年，这就是原拆原建的真实模样。
二、国家为啥力推原拆原建？三个现实需求逼出来的
能从地方试点升级为全国推进的民生工程，不是拍脑袋决定的，而是当下城市发展和居民需求的双重刚需。
首先，老旧住房的安全隐患刻不容缓。住建部数据显示，全国城镇现有超21亿平方米老旧住宅，其中约1.2亿平方米被鉴定为C、D级危房，还有超5亿平方米预制板房抗震性能不达标，这类房子单靠维修加固根本解决不了安全问题，原拆原建是最优解。
其次，居民的居住需求早已升级。贝壳研究院2026年的调查显示，78%的老旧小区居民最迫切的需求是“解决房屋安全问题”，65%希望“加装电梯”，52%想要“独立厨卫”，这些都是普通旧改无法彻底满足的，原拆原建才能从根本上优化居住体验。
最后，城市发展进入存量时代。现在各大城市早已过了大规模新建商品房的阶段，2026年政府工作报告明确提出“坚持城市内涵式发展”，原拆原建能在不新增建设用地的前提下，盘活存量土地价值，还能提升城市宜居度，一举多得。
三、国家态度很明确：顶层设计定调，政策持续加码
不用再猜政策风向，从中央到部委，原拆原建的支持态度一直很清晰，核心文件和表态接连落地：
2025年9月，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》首次将“支持老旧住房自主更新、原拆原建”写入顶层设计，明确这是城市更新的重要方向；
2026年1月，住建部、自然资源部联合印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，配套发布全国统一实施细则，明确适用范围、审批流程、权益保障，结束了各地政策标准不统一的探索阶段；
2026年全国两会，政府工作报告再次强调“高质量推进城市更新，稳妥推进危险住房原址重建”，把原拆原建列为惠民生、稳增长的重要抓手。
一句话，这不是地方试水，而是中央定调、国家战略、全国推进的民生工程，有实打实的政策背书。
四、青岛新政成范本：三类房子可申请，公积金红利太亮眼
5月15日青岛发布的原拆原建试点政策，把申请范围、实施路径、资金方案都定得明明白白，多个亮点堪称2026年新规的“范本”，尤其公积金政策，直接给老房业主减负。
1. 三类房子明确纳入，禁区也划得清
试点范围仅限青岛市城市建成区国有土地上、已取得不动产权证的老旧住房，具体分三类：抗震性能不达标预制板住房、结构差功能不全的非成套住房、经鉴定为C/D级且无加固价值的危房。
同时明确禁区：别墅、不可移动文物、历史建筑，以及已纳入征收计划、控规规定拆除的房子，一律不纳入试点，边界清晰不模糊。
2. 业主能当“开发商”，实施路径超灵活
青岛政策最贴心的一点，是把主动权交给业主：房屋所有权人可直接作为建设单位，也可协商成立自主更新委员会，或委托有资质的法人负责，不用看开发商脸色，全程自己主导。
流程也做了简化：街道报区政府联合审查→社会公示无异议→出具会审意见→办规划/施工许可→建设→验收→不动产登记，每一步都有政府指导，不用业主跑断腿。
3. 资金分摊合理，公积金政策放足红利
改造费用遵循“谁所有、谁出资，谁受益、谁出资”，业主按建筑面积比例承担，但有多重支持：金融机构提供优惠信贷，公积金提取范围扩大到本人及配偶的双方父母、子女，还能用来支付重建期间的房租。
最关键的是，原拆原建的房子不纳入公积金贷款套数认定，还可核减一次贷款次数——哪怕你已有两套房，搞原拆原建仍能按首套贷，利率低、额度高，大幅降低资金压力。
4. 规划弹性管控，不卡改造脖子
老小区改造最怕规划指标卡壳，青岛直接明确：间距、日照等指标达不到现行标准的，户型面积满足不了居住需求的，可按不低于现状水平控制；土地性质和权属保持不变，用已有用地手续就能办相关手续，彻底解决了老房改造的核心痛点。
五、不止青岛！全国十几个城市试点，各有特色
青岛不是第一个吃螃蟹的，早在2024年起，杭州、广州就已启动试点，2026年哈尔滨、北京、南京、昆明等城市接连跟进，每个地方的政策都结合本地实际，各有亮点：
哈尔滨2026年2月出台指导意见，对C/D级危房给予每平方米1050元的政府奖补，香坊区红旗大街一个老小区改造后，六层红砖楼变成带电梯的八层新楼，还贴了保温板、换了隔音窗，业主直呼“住上了新房”；
杭州2024年在浙江全省试点，创新“原拆原建+电梯加装+配套完善”组合拳，江干区一个老小区重建后，不仅房子新了，还新增了口袋公园和智能垃圾分类站，租金直接涨了30%，年轻人也愿意来租；
北京2025年起在西城区、丰台区试点，三里河一区28号楼采用“EPC+代建”模式，业主不用操心建设细节，全程由专业团队负责，8个月就完成重建，还新增了地下车库和社区用房，居民满意度达98%；
广州2024-2026年在多区试点，荔湾区鹤园小区探索了“产权复杂老小区”改造路径，通过成立“共同缔造委员会”让居民全程参与，解决了意见难统一、资金难分摊的问题。
六、划重点：这3类房子，最容易纳入原拆原建范围
从青岛和全国十几个试点城市的政策共性来看，以下三类房子纳入原拆原建已是板上钉钉，如果你家房子符合，赶紧重点关注：
第一类，经鉴定为C、D级且无维修加固价值的危房——这是所有城市的核心试点对象，安全隐患是首要考量，这类房子申请通过率最高；
第二类，抗震性能不满足现行要求的预制板住房——上世纪80-90年代的主流户型，全国存量大、改造难度高，原拆原建是最彻底的解决方式；
第三类，建筑结构差、功能不全的非成套住房——比如厨卫共用、没有独立阳台的老楼，居住体验差，普通旧改无法优化户型，原拆原建能从根本上解决。
简单总结筛选原则：安全隐患大、改造成本高、居民意愿统一，满足这三点，纳入试点的概率就极大。
七、手把手教你：符合条件，具体怎么申请办理？
结合青岛新政和全国试点城市的实操经验，原拆原建的申请流程已做了大幅简化，全程公开透明，按这7步走，不用走弯路：
1. 业主发起，成立组织：由业主代表牵头，推选自改/自主更新委员会，负责全流程的意见征集、资金协调、对接政府，这是项目能推进的关键；
2. 专业鉴定，拿到报告：共同委托住建部门认可的甲级鉴定机构，做房屋安全鉴定，拿到C/D级危房或抗震不达标、无加固价值的正式报告，这是申请必备材料；
3. 统一民意，签订协议：组织全体业主协商改造方案、资金分摊比例、临时安置方式，同意率一般要求90%以上，签订正式协议书并公示7天，无异议后再推进；
4. 提交申请，基层初审：向社区居委会、街道办事处提交书面申请，附带产权证明、鉴定报告、业主表决材料、改造方案初稿，街道初审通过后报区（市）政府；
5. 联合审查，社会公示：区（市）政府组织住建、自然资源、消防等部门联合审查，通过后进行社会公示，公示期无异议则出具综合会审意见；
6. 办理手续，开工建设：拿着会审意见，到相关部门办理规划许可、施工许可，委托有资质的单位施工，政府会全程监督工程质量；
7. 验收备案，换证入住：项目竣工后，组织相关部门验收并完成备案，然后到不动产登记部门申请办理新的不动产证，领证后就能正式入住。
最后一句实在话
原拆原建不是免费的午餐，也不是传统的拆迁暴富，而是“业主主导、政府支持、专业协作”的民生工程，核心是解决老房的安全问题、提升居住品质。
如果你家房子符合上述条件，别观望，赶紧联系邻居统一意见、关注社区和街道的通知，早申请、早改造、早受益。毕竟，能在熟悉的地方住上安全、舒适的新房，这才是最实在的幸福。
本文基于青岛市2026年5月15日原拆原建试点政策、住建部及自然资源部相关城市更新文件，结合全国十余座试点城市公开案例与权威行业数据完成解读。
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